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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  據21世紀不動產金融事業部介紹,現在一些商業銀行的分行都失去瞭房貸的審批權限,在放貸額度上也被監管,審批的流程更加嚴格,排期有序的放款拉長瞭尾款到達期限,放款速度放慢,由節前的25個工作日左右延長到目前的2個月左右。

貸款期數試算

  安信證券分析師萬知直言,銀行在2014年會大幅收縮房貸和開發貸。因為整個2014年尤其是上半年,房地產行業基本面處於下滑通道,成為高風險行業,銀行收縮符合自身利益;另外,2013年銀行對地產行業的投放達到空前規模,今年有必要降低房地產占比。

  記者多方瞭解發現,目前所有與房地產相關的金融機構都在評估和防范風險,業內預計房地產信托等通道類業務今年規模將會大減。

  "信貸是影響房價走勢最關鍵的因素。"北京中原地產研究總監張大偉說,多年樓市歷史表明,信貸收緊的年份房價一律下調,而信貸相對寬松的年份,房價則一路高漲。

  平安證券報告指出,除瞭房地產貸款,開發商資金來源中自籌資金占38.8%,其中相當部分來自於信托及銀行表外融資,如果銀行表外和表內同時收縮房地產業務,將對開發商一半的融資能力產生打擊。

  近期,克而瑞研究中心對北京、上海、廣州、深圳等一線城市進行的調研結果顯示,各城市主要銀行個人住房貸款總體依然趨緊。工農中建交等五大行首 套利率基本維持基準利率,廣州農行甚至上浮5%,僅北京中行有條件地可以9折優惠;招商、浦發、興業、中信、華夏等股份銀行在個別城市如廣州的首套房貸利 率分別上浮5%-20%不等。

  近期杭州、常州等地傳來的樓市降價消息,疊加銀行收緊房貸、QE退出、人民幣貶值等大安區二胎代償外圍因素,令長久累積的對於中國房地產泡沫的擔憂集中爆發。

  分城市來看,商業銀行放貸傾向於一二線城市寬松,三四線城市收縮。"河北固安、永清不少銀行已經暫停對外地人房貸發放。"在河北買房的張燕說。

  施永青認為,目前受壓較大的是銀行業與實力不足的小型地產商,尤其是項目過多集中於二三線城市的地產商。有些二三線城市供應過多,樓價無可避免需要調整。



  21世紀經濟報道記者瞭解到,除瞭萬科、保利等極少數房企外,其他房企很難獲得低成本的銀行貸款,因此夾層融資、地產信托、基金子公司、私募基金、海外發債等通道,在2013年被廣泛使用。

  仿佛一夜之間,中國高房價的冰山便出現迸裂。

  "政府收緊對房地產市場的借貸已不是新政策,3年前已開始實施,這才導致影子銀行的出現。"香港中原地產集團主席施永青說,地產商沒法從銀行系統得到所需資金,唯有透過私募基金發行信托產品,向民間集資。

    涉房信貸實質性收縮

內容來自sina新聞

  從放款時間上來看,去年四季度就已開始的放款延遲,仍在繼續。國有大行普遍在10個工作日到20個工作日,股份制銀行和一些城商行普遍在1-2個月甚至更久;此外,廣發、平安、民生等去年暫停辦理個人房貸業務的銀行,新年仍未重啟。

  更令三四線城市中小開發商焦灼的是,商業銀行的信貸支持力度在減小,甚至放棄。

扼住地產商的咽喉銀行收緊涉房融資風控

  萬知指出,2014年開發商融資會很困難,房地產進入資金成本拐點,包括購房者和開發商的資金成本都進入瞭趨勢性的上升通道。資金成本的上升,將吞噬開發商利潤,行業進入大調整周期。

  "影子銀行"嚴控地產風險

  無論房價上升還是下跌,信貸與房地產走勢高度正相關。自去年下半年以來,商業銀行便開始壓縮涉房信貸。今年隨著QE3逐漸退出,海外融資成本也步入上升通道,房地產行業資金趨於全面緊縮。

  萬科董秘譚華傑指出,開發貸、個貸加起來,是開發商整個資金來源中占比最多的;而購房者首付款和個人按揭貸款,是開發商近兩年最為倚重的現金流。國傢統計局數據顯示,2013年房地產貸款餘額同比增長19.1%,占貸款總量比重達到20.33%。

  以興業銀行(行情,問診)叫停的夾層融資為例,即多為銀行委托信托公司,向項目公司進行"明股實債"的投資,這種模式在國內地產融資鏈條中應用十分廣泛,融資主體不僅包括中小型開發商,也包括部分上市房企。

  "絕大部分進入房地產的信托、券商資管、私募基金的錢都是由銀行資金池而來,它們隻是充當瞭通道;如果銀行收縮表內、表外融資,房地產信托、私募等通道都會受到影響。"一位私募人士說。

  多傢中介、代理、研究機構人士二崙鄉房貸向21世紀經濟報道記者證實,商業銀行對個人按揭貸款的收緊從去年四季度就已經開始。

  施永青指出,地產商向民間大量集資,實際上抵銷瞭中央的(信貸)收緊政策,釀成更大的風險。中央現正著手對這類繞過銀行系統向民間集資的方式進行梳理。

  以一二線城市和三四線城市作為"風險劃線"方式,在金融機構內部開始廣泛運用。其認為一二線城市房地產市場仍將火爆,投融資業務受影響較小;三四線城市房地產漸至拐點,風險值得警惕。

  另一個風險評估方式,則基於抵押品和資金流的計算。深圳房地產私募基金德信資本董事長陳義楓認為,有足值的資產作為支撐,包括必須有足值抵押物,或者公司整體過戶等。這是安全性的底線。

  "相比政府的行政調控,銀行信貸調控對開發商的影響更大。"全國政協委員、星河灣集團董事長黃文仔說。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-06/08102634159.shtml

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