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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  保監會人身保險監管部負責人表示,和其他金融機構提供的同類產品相比,保險公司的優勢在於承擔瞭長壽風險,把反向抵押落腳在終身養老年金保險之 上,當投保的老年人過世後,其親屬可以選擇償還保險公司已經發放的年金的本息和,解除抵押權收回房屋,也可以選擇由保險公司拍賣房產,獲得已經發放的養老 年金的金額,剩餘部分返還給客戶。如果房價下跌造成房產拍賣金額不足以支付保險公司已經支付的養老年金的話,風險完全由保險公司承擔。



  李心愉表示,國務院相關文件提出推進試點後,政府很有可能給予一定的優惠和補貼政策來調動商業保險公司的積極性,無形中給"以房養老"貼上瞭準 公共產品的標簽,政府表態被誤解為"推卸養老責任"在所難免。而這項業務不僅有利於改善老年人養老待遇,而且有利於完善養老保障機制,值得嘗試。政策制定 者應謹慎行動,平衡好商業保險公司追求利潤、政府負擔和社會效益之間的關系。



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  以房養老試點自2014年7月1日起,至2016年6月30日止。試點城市選定北京、上海、廣州、武漢,投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。

  反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務,即擁有房屋完全產權的老年人,將其房產抵押給保,能夠對 反向抵押養老保險進行科學合理定價;具有專業的法律人員,能夠對反向抵押養老保險相關法律問題進行處理;具有房地產物業管理專業人員,或委托有資質的物業 管理機構,有能力對抵押房產進行日常維護及依法處置;具備完善的公司治理結構、內部風險管理和控制體系,能夠對反向抵押養老保險業務實行專項管理和獨立核 算;具備中國保監會規定的其他條件。

  在原定的"上半年推出"時間節點迫近之際,保監會23日發佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。保監會相關負責人表示,試點通 過保險以房養老,意在給有意願、有需求的老年人提供一種自願選擇和金融工具,帶有市場化的性質,並不意味政府"不管養老"。目前,國內外都缺乏相關的經 驗,保險公司對此態度謹慎。推出產品和試點,隻是為完善第三支柱體系提供選擇的機會和可能。

  此前,南京、上海、北京等地的機構已經嘗試過以房換養、自助養老、"養老房屋銀行"、養老按揭貸款等相近業務,但鑒於機構公信力、收益預期、社 會養老心理、風險控制等方面因素,以房養老方案並未大面積落地。幸福人壽監事會主席、中房集團理事長孟曉蘇[微博]曾表示,中國"以房養老"其實是商業性 的養老保險補充產品。產品設計需滿足三個條件,即高房價的城市,高潛質的房屋,高素質的老人。此外,隨著我國老齡化人口越來越龐大,失獨傢庭比重也在不斷 增加,加上未來"丁克"傢庭比重也可能隨之上升,因此上述群體或成為"以房養老"的主要受眾。

  保險公司承擔房價下跌風險

  該負責人表示,因為此類業務期限較長,而且四地房地產市場狀況各異,"對風險管控、政策把握、服務、精算、產品設計的要求都比其他產品復雜得多",所以很多保險公司對這項業務態度謹慎。

  在財務管理方面,指導意見明確,此類保險的現金流與傳統業務不同,保險公司應制定試點業務現金流管理方案,並可探索現金流補充機制。該負責人表示,下一步在制定內部的償付能力監管政策上,也會考慮現金流的充足率等問題。

  據介紹,設定參與型和非參與型兩種產品,是為瞭給投保人提供選擇空間,最終的權益不會受到影響,區別在於房產增值收益是由投保人獨享還是和保險 公司分享。相比之下,非參與型的保險將較為保守。很多公司可能出於謹慎的角度,不太願意選擇參與型的產品。在指導意見框架性原則下,下一步會根據試點情況 考慮建立和出臺反向抵押的監管制度,其中可能會對價格、利率等問題更加明確。而保險公司在此過程中,如果發放的本息和超過房產最終的拍賣價格,則需自行承 擔這一風險。

  上述負責人表示,目前,尚未有保險公司申請試點此業務。此前,保監會與幸福人壽、泰康人壽、中國太保、平安保險、合眾人壽、大都會人壽、中宏保 險等中外資保險公司成立瞭課題組,對開展試點進行研究。北京、上海、廣州作為一線城市,經濟較為發達,保險市場相對較為成熟,老齡人口數量較多,房地產市 場容量較大;武漢和北京均已有保險公司投資興建養老社區,可在老年人住房反向抵押養老保險和養老社區的結合上開展一些嘗試和探索。

  "沒接到不代表沒有公司願意做。"保監會人士透露,3月征求意見稿發佈後,確有公司開始嘗試設計產品,但因流程復雜,且指導意見還未發佈,所以至今仍未有申請者。"相信在將來肯定會有公司來申請。"

  不意味政府"不管養老"

  國內現行的養老保障三大支柱中,補充性養老保險的第二支柱和個人商業養老保險的第三支柱發展不足,制約養老保障全面發展,已經成為共識和機構努 力的方向之一。2013年,國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》中提出鼓勵開展老年人住房反向抵押養老保險試點。2014年3月,保監會下發 《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》,決定開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

  在試點產品管理上,指導意見提出,根據保險公司對於投保人所抵押房產增值的處理方式不同,試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反 向抵押養老保險產品。前者指保險公司可參與分享房產增值收益,通過評估,對投保人所抵押房產價值增長部分,依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配; 後者指保險公司不參與分享房產增值收益,抵押房產價值增長全部歸屬於投保人。

  保監會人身保險監管部負責人表示,以房養老在國內是新生事物,監管部門尚無成熟經驗可以借鑒,指導意見很難做到盡善盡美。試點保險意在給有意 願、有需求的老年人提供一種自願選擇和金融工具,帶有市場化的性質,並不意味政府"不管養老"。此業務涉及面廣,設計復雜,包括產權、房產抵押、利率等多 方面的問題,需要在兩年的試點期間逐步探索。

  北京大學中國保險與社會保障研究中心研究員李心愉認為,就老年人住房反向抵押保險而言,要作為一種能夠讓保險公司有利可圖水林鄉土地貸款率利最低銀行比較的完全的商業險種得到 發展,至少應滿足兩個基本條件:一是要有足夠的業務量支持保險公司彌補投入的成本並獲得合理的利潤;二是要有穩定的房價上漲預期來支持對房屋的估值和交易 的實現。而這兩個條件目前在國內尚不具備。首先,足夠的業務量缺乏養老觀念的配合。其次,穩定的房價上漲預期難以形成。房價高度的波動性和不明朗的前景, 使得保險公司擔心住房價值縮水,貸款無法全額收回的風險,老年人擔心房價上漲眼下"賣"房吃虧、權益受損的風險。

保監會以房養老推出並不意味政府不管養老

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內容來自sina新聞

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/07382789064.shtml

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